Wolność finansowa różni się od bycia bogatym – Sławek Muturi (Mzuri)

Michał Bąk

27 października, 2021

Czy od zawsze dążył Pan do wolności finansowej? Kiedy urodziła się w Pana głowie ta idea?


Pomysł przejścia na wcześniejszą emeryturę (wtedy jeszcze nie wiedziałem, że można to nazwać "wolnością finansową"), narodził się w 1995 roku, gdy mój syn (młodszy z dwojga rodzeństwa), miał kilka miesięcy. 

Przeczytałem w pewnej książce, że człowiek pracuje około 64 tyś godzin w ciągu swojego życia - 40 godzin tygodniowo, przez ok 40 tygodni w roku (reszta to wakacje i święta), przez około 40 lat życia (od zakończenia szkoły do emerytury). Ponieważ pracowałem wówczas bardzo intensywnie (w konsultingu strategicznym), po 80-100 godzin tygodniowo, to wyliczyłem, że odpracuję swoje 64 tyś godzin w krótszym czasie. Postanowiłem, że przejdę na wcześniejszą emeryturę w 2013 roku, gdy mój syn osiągnie pełnoletność.

Powstało pytanie, z czego się będę wówczas utrzymywał i zdecydowałem, że najlepszym źródłem pasywnych dochodów, będzie dla mnie czynsz z najmu mieszkań. Postanowiłem zatem oszczędzać i kupić ich wystarczająco wiele, by móc po 2013 roku w pełni utrzymywać się z najmu posiadanych mieszkań.

Jak postanowiłem, tak zrobiłem. 100%-ową wolność finansową uzyskałem 29 maja 2009 roku, w wieku 43,5 lat, pełne cztery lata przed planowanym terminem.

 

Czym dla Pana jest wolność finansowa? 


Wolność finansowa to stan, kiedy regularne wpływy gotówki na Twoje konto bankowe z jakiegoś pasywnego źródła (np najmu mieszkań), przewyższają comiesięczne koszty utrzymania standardu życia, do którego się przyzwyczaiłaś. Wówczas możesz, ale nie musisz, dalej pracować, by utrzymać swój dotychczasowy standard życia.

Wolność finansowa różni się od "bycia bogatym lub bogatą". Osoba bardzo bogata, nie jest wolna finansowo, jeśli nie posiada źródła pasywnej gotówki, nie wymagającego jej aktywności zawodowej. Osoba wolna finansowa, która zadowala się skromnym standardem życia, nie musi być bogata.


Jak zdobyć wolność finansową? 


Kluczem do osiągnięcia wolności finansowej, są dochody pasywne, tj takie, które są w 100%-ach niezależne od Twojej aktywności zawodowej. Istnieje kilkanaście źródeł pasywnych dochodów (m.in odsetki z lokaty bankowej, prawa autorskie do utworów muzycznych, książek lub patentów technologicznych, dywidendy lub prawa autorskie do jakiegoś brandu, który stworzyłaś, itp), ale najbardziej powszechnie dostępnym, najprostszym i najbardziej trwałym, są nieruchomości na wynajem.

Aby czerpać przychody z najmu należy: po pierwsze: oszczędzać, po drugie: zgromadzone oszczędności inwestować w mieszkania na wynajem, po trzecie: dbać by posiadane mieszkania nie stały puste i by najemcy nie zapominali o płaceniu Ci co miesiąc czynszu najmu. W krokach drugim oraz trzecim, może Cię wesprzeć Mzuri, firma którą założyłem w 2009, by wspierać wolność finansową Polek i Polaków


A jakie korzyści przynosi wolność finansowa?


Wolność finansowa daje swobodę wyboru. Możesz dalej pracować, ale nie musisz. Możesz zmienić pracę na mniej płatną, ale przynoszącą Ci więcej satysfakcji. Albo w ogóle nie pracować zarobkowo i realizować jakieś hobby, lub wolontariat, lub zajmować się rodziną lub bezdomnymi psami. Lub malować, lub nauczyć się grać na jakimś instrumencie muzycznym, lub wrócić na studia. Będziesz mieć tysiące opcji do wyboru.

Oprócz mnóstwa wolnego czasu, wolność finansowa dała mi wiele dodatkowego luzu. I komfortu. I pewności co do przyszłości. Nie musisz się martwić o pieniądze, o to by cię nie zwolnili z pracy, znosić złych humorów głupiego szefa.



Od czego zacząć inwestycje w nieruchomości? Jakie były Pana pierwsze kroki?


Najlepiej zacząć od wizji - ile comiesięcznego dochodu potrzebujesz, by poczuć się wolną finansowo, od kiedy ma się to wydarzyć, w jakiego typu nieruchomości wolisz inwestować. Jeśli określisz, że np chcesz mieć 5000 pasywnej gotówki co miesiąc, chciałabyś ją osiągnąć przed 40-tką, inwestując w kawalerki w mieście, w którym mieszkasz, to następnie warto przeanalizować Twój punkt startowy. Ile masz oszczędności, ile jesteś w stanie oszczędzać co miesiąc, czy masz może jakieś aktywa (np odziedziczony kawałek ziemi), które mogłabyś spieniężyć by kupić pierwsze mieszkanie na wynajem.

Moje pierwsze kroki były podobne do tych, które opisałem powyżej. Swoje pierwsze mieszkanie na wynajem kupiłem w Warszawie w 1998 roku, czyli 3 lata po podjęciu decyzji o zbudowaniu portfela mieszkań. Przed kupnem pierwszego mieszkania, obejrzałem ponad 500 kawalerek na sprzedaż, by nauczyć się jak najwięcej o rynku mieszkań. Dziś nie musisz tego robić - możesz techniczne aspekty poszukiwania, oceny, zakupu, remontu i potem zarządzania najmem mieszkań zlecić profesjonalistom z Mzuri.

Więcej o mojej strategii inwestycyjnej znajdziesz w książce "Mieszkania na wynajem. Moja droga do wolności finansowej". Niedawno ukazało się II-ie, rozszerzone wydanie tej książki. Opisuję w niej również możliwość rozpoczęcia inwestowania w najem, która w ogóle nie istniała gdy ja zaczynałem swoją drogę. Są to celowe spółki inwestycyjne powoływane na platformie Mzuri CFI (od crowd fund investing). Obejmując udziały np w Mzuri CFI Tarcza Antyinflacyjna Sp z .o.o. stajesz się współwłaścicielką dużego portfela mieszkań, rozproszonych po całej Polsce (co dodatkowo zwiększa bezpieczeństwo inwestycji). 

Nawet nie znając się wcale na nieruchomościach, będziesz zarabiać około 10% rocznie. Minimalny próg udziałów, które możesz objąć w Mzuri CFI Tarcza Antyinflacyjna, to 50 tyś złotych. W spółce Mzuri CFI Portfel Mieszkań 2020 próg ten jest jeszcze niższy: 10 tyś złotych, czyli ułamek ceny nawet najmniejszej kawalerki.

 
Inwestuje i co dalej? Jakie inwestor ma obowiązki? Jakie działania w związku z inwestycją musi podjąć?


Największym wrogiem właścicielki mieszkań na wynajem, są pustostany, czyli okresy przerw w najmie, pomiędzy jednym, a kolejnym najemcą. W tym czasie nie masz przychodów z najmu (od których zależy przecież Twoja wolność finansowa). Co gorsze, nie tylko tracisz przychody, ale musisz ponosić dodatkowe koszty - opłata do administracji, opłata za energię, ubezpieczenie, być może również raty kredytu hipotecznego.

Najważniejszym zadaniem dla Ciebie jest, by nie dopuścić do pustostanu - znajduj czas, by mieszkanie ogłaszać, odbierać telefony, prezentować je potencjalnym najemcom. Gdy znajdziesz już najemcę, bardzo ważnym będzie zbudowanie dobrych, zdrowych relacji biznesowych . Ty dajesz najemcy dach nad głową, a on ma Ci płacić w terminie czynsz najmu. Na koniec okresu najmu, musisz też rzetelnie rozliczyć najemcę z ewentualnych zniszczeń czy niedopłat, które powstały. 

Musisz też rozliczać przychody (lub dochody) z najmu, z fiskusem.



Dołącz do otwartej grupy, z wyjazdami dla przedsiębiorców!



Jak rynek nieruchomości zmieniła pandemia?


Rynek nieruchomości to bardzo szerokie pojęcie i różne części tego rynku pandemia dotknęła w różnym stopniu. Hotele zostały zamknięte i wiele zbankrutowało. Podobnie stało się z mieszkaniami na wynajem krótkoterminowy. Pandemia poważnie dotknęła sektory galerii handlowych oraz biurowców. Z drugiej strony, na pandemii zyskali właściciele powierzchni magazynowych.

Rynek najmu mieszkań był gdzieś pośrodku. Wzrosły nieco pustostany i nieco spadły czynsze najmu, ale nie były to drastyczne zmiany. Dziś możemy powiedzieć, że pandemia na rynku najmu mieszkań właściwie się skończyła. Mzuri jest pionierem i największą w Polsce firmą zarządzającą najmem - mamy ich pod opieką około 7000. 

Dziś, w październiku 2021, notujemy najniższe w historii poziomy pustostanów, kilkukrotnie niższe niż przed wybuchem 
pandemii. 



Mówi Pan w wielu językach. ma Pan jakiś dobry sposób na ich naukę?


To prawda, władam kilkunastoma językami - polskim i angielskim płynnie, francuskim, rosyjskim, hiszpańskim, niemieckim i nieco gorzej, a swahili na tyle, by móc opowiedzieć o wolności finansowej i o inwestowaniu w najem mieszkań. W kilku pozostałych językach - m.in szwedzki, fiński, rumuński, kikuyu - potrafię się porozumieć. Podstawowe zwroty typu "dzień dobry", "dziękuję" znam w kilkudziesięciu językach świata.

Chciałbym co roku uczyć się jednego języka. Kilka lat temu próbowałem uczyć się języka mandaryńskiego, ale przyznam, że moje wysiłki nie zaowocowały. Z wiekiem nauka przychodzi mi coraz trudniej. 

Moją metodą nauki, jest jechać do kraju, w którym mówi się w języku, którego chcę się nauczyć. Na miejscu znajduję sobie jakiegoś nauczyciela. Oprócz nauki "w klasie”, moimi nauczycielami stają się , bezwiednie: recepcjonistka w hotelu, kelner w restauracji, kierowca autobusu, pasażerowie oczekujący na autobus na przystanku, twórcy reklam, spikerzy telewizyjni. Tak naprawdę, wszyscy mieszkańcy danego miasta. Mandaryńskiego uczyłem się najpierw przez cztery miesiące w Singapurze, a potem jeszcze miesiąc na wyspie Hainan, na samym południu Chin.

 
Zwiedził Pan kawał świata. Jakie są Pan najbliższe cele podróżnicze?


Lubię podróżować. Jako jeden z tylko trzech ludzi na świecie odwiedziłem każdy ze 193 krajów świata (członków ONZ) po co najmniej dwa razy każdy. Cały rok 2020 zamierzałem poświęcić na odwiedzenie wszystkich 193 krajów świata po raz trzeci w celu zebrania środków, na zakup mieszkań dla młodych dorosłych opuszczających domy dziecka. Ze względu na pandemię musiałem tę podróż na razie odłożyć w czasie.

Z racji pandemii, nie planuję teraz żadnych podróży. Lubię podróżować na pełnym spontanie, bez planowania, bez robienia rezerwacji, a to w dobie pandemii, stało się niemożliwe. Poczekam na powrót do względnej normalności.